Nekilnojamojo turto (NT) rinkos dalyviai: prisitaikymas prie naujų Žemės įstatymo reikalavimų
Nekilnojamojo turto (NT) rinkos dalyviai teigia prisitaikę prie nuo pernai kovo galiojančių Žemės įstatymo pakeitimų, įtvirtinančių prievolę sumokėti atlyginimą už galimybę statyti naujus ar rekonstruoti esamus statinius valstybinės žemės sklypuose, išnuomotuose statinių eksploatacijai ne aukciono būdu, nors tam tikrų neaiškumų dar kyla.
BNS Plius suteiktais Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) duomenimis, nuo pernai kovo 1 dienos iki 2022-ųjų pabaigos Lietuvoje buvo sumokėta 2,4 mln. eurų mokesčių už teisę statyti arba rekonstruoti esamus statinius valstybinėje žemėje. 1,2 mln. eurų buvo skirta savivaldybių biudžetams, o 1,2 mln. eurų – valstybės biudžetui.
„Valstybinės žemės nuomininkas už teisę statyti arba rekonstruoti esamus statinius mokestį (100 procentų) sumoka Valstybinei mokesčių inspekcijai, kuri gautas pajamas paskirsto taip: savivaldybėms 50 proc. ir biudžetui 50 proc.“, – BNS Plius nurodė NŽT.
Anot jos, iš miestų daugiausia mokesčių pernai buvo sumokėta Vilniuje (1,45 mln. eurų), o iš rajonų – Ukmergės rajone (60,6 tūkst. eurų). Kauno mieste buvo sumokėta 38,8 tūkst. eurų mokesčių, Klaipėdoje – 647,4 tūkst. eurų.
LNTPA: verslas susitaikė, nors reikėtų taikymo lankstumo
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius teigė, jog praėjus daugiau kaip metams po Žemės įstatymo pasikeitimų įsigaliojimo reikalavimų vykdymo procesas yra pakankamai sklandus.
„Pirmi keli mėnesiai tikrai nebuvo sklandūs. Faktas, kad valstybė nebuvo pasiruošusi tokiam reguliavimui, nebuvo priimti teisės aktai, kaip mokestį reikia mokėti, tai tą praėjome. Tris mėnesius Vilniuje nebuvo išduodami leidimai valstybinėje žemėje, tai manau, kad čia buvo nenormalu, bet tą praėjome, judame į priekį. Dabar tvarka daugiau mažiau yra nusistovėjusi“, – BNS Plius sakė M. Statulevičius.
Anot jo, plėtotojai yra labiau linkę įsigyti sklypus negu juos nuomoti iš valstybės.
„Plėtotojai yra labiau linkę įsigyti sklypus, tai yra naudotis galimybe, kuri įstatyme taip pat yra leidžiama, įsigyti ir tuomet projektus vystyti, ne tik sumokėti mokestį, pavyzdžiui, 75 proc. ir nuoma ar 100 proc. ir nuosavybė, tai jau geriau 100 proc. ir nuosavybė. Tai yra saugiau, todėl matyt šiuo keliu bus einama“, – aiškino M. Statulevičius.
Jis pabrėžė, jog norėtųsi, kad įstatymas neapribotų plėtros tose zonose, kur žemės įsigijimas nėra galimas – kultūros paveldo teritorijose, senamiesčiuose, saugomose teritorijose, pajūrio juostoje.
„Norisi, kad plėtra ten nesustotų, tai dabar dėl to yra rengiami Žemės įstatymo pakeitimo projektai, kuriuos rengia Aplinkos ministerija, ir bus tam tikros tvarkos keičiamos, ten ir mūsų pasiūlymai bus. Kai kur savivaldybės dalis galėtų būti nerenkama, o mokama tik valstybės dalis, tai į valstybės biudžetą eina, o savivaldybė galbūt turi teisę atsisakyti tos dalies. Tai tas galbūt būtų sveikintina. Tiesiog reikia taikymo lankstumo, bet iš principo susitaikė verslas“, – sakė M. Statulevičius.
Jo teigimu, pakeitimai neišvengiamai pabrangino galutinį produktą tiek būsto, tiek komercinio NT segmentuose, o šiais metais bus matoma, kiek tai išbrangino objektus.
„Tiek prie būsto kainos, tiek prie komercinio turto kainos tai prisidėjo, kaip ir planavome, tai dabar šiais metais matysime vaisius, kiek tai pabrango (…). Sakėme, kad vidutiniškai prie buto kainos gali prisidėti nuo kelių iki keliolikos tūkstančių eurų, tai matyt kažkas panašaus ir įvyks“, – tvirtino M. Statulevičius.
Jis teigė, jog po metų nuomonė apie Žemės įstatymo pakeitimus nepasikeitė.
„Manau, kad ne tuo keliu turėjo būti einama, jeigu valstybė nori gauti naudą iš savo naudojamų sklypų, ne apmokestinimo keliu, o kaip tik verslo skatinimo keliu reikėtų eiti, bet yra kaip yra. Verslas prisitaiko, bet kiek tai prisidės prie turto kainos, kiek tai prisidės prie būsto įperkamumo mažėjimo, tai čia yra klausimas. Artimiausiu metu matyt tą pamatysime“, – sakė M. Statulevičius.
„Glimstedt“: rinkos dalyviai prisitaikė, nors susiduria su tam tikrais neaiškumais
Pasak advokatų kontoros „Glimstedt“ asocijuotojo partnerio, advokato Eivydo Sadausko, praėjus daugiau kaip metams po Žemės įstatymo pasikeitimų įsigaliojimo galima teigti, kad rinkos dalyviai prisitaikė arba buvo priversti prisitaikyti prie naujų reikalavimų.
„Prisimenant, kiek diskusijų buvo kilę tarp rinkos dalyvių parengus Žemės įstatymo pakeitimo projektą bei koks chaosas buvo kilęs rinkoje, kai dar 2021 metų rudenį buvo priimti Žemės įstatymo pakeitimai, kurie įsigaliojo nuo pernai kovo 1 dienos – vėluota priimti poįstatyminius teisės aktus, detalizuojančius tokio atlyginimo apskaičiavimo tvarką, pasimetimas tarp institucijų, kas ir kaip turi apskaičiuoti atlyginimo dydį, Vilniaus savivaldybė apskritai vienu metu po Žemės įstatymo pakeitimo įsigaliojimo buvo sustabdžiusi statybos leidimų išdavimą iki atsiras aiškumas kaip taikyti tokius naujus reikalavimus. Pasimetimas buvo iki tokio lygio, kad kurį laiką buvo neaišku į kokią sąskaitą vesti mokestį ir panašiai, praėjus daugiau kaip metams po Žemės įstatymo pasikeitimų įsigaliojimo galima teigti, kad rinkos dalyviai prisitaikė arba buvo priversti prisitaikyti prie naujų reikalavimų, o institucijos irgi įgijo tam tikros praktikos kaip taikyti minėtus reikalavimus bei spręsti kylančias situacijas“, – BNS Plius komentavo E. Sadauskas.
Jo teigimu, daliai statytojų po Žemės įstatymo pakeitimo reikėjo arba vis dar reikia atlikti ir tam tikrus „namų darbus“ tam, kad apskritai galėtų įgyvendinti savo statybos planus nuomojamoje valstybinėje žemėje, pavyzdžiui, tikslinti esamas valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis, aiškiai nurodant galimybę statyti ir rekonstruoti statinius, atnaujinti statinių kadastrines bylas.
„Kaip vieną didžiausių privalumų rinkos dalyviams būtų galima būtų įvardinti tai, kad įsigaliojus minėtam Žemės įstatymo pakeitimui galiausiai buvo sureguliuota ir leista keisti nuomojamos žemės paskirtį arba naudojimo būdą, nes iki tol buvo susiklosčiusi praktika tiek teismų, tiek institucijų neleisti naudojimo būdo keitimo nuomojamojo žemėje, jei, pavyzdžiui, bendrasis planas leidžia ir toliau naudoti esamus statinius pagal esamą paskirtį“, – tvirtino E. Sadauskas.
Anot „Glimstedt“ atstovo, nepaisant gerų norų rasti interesų balansą dėl statybų valstybinėje žemėje, rinkos dalyviai praktikoje susiduria su tam tikrais neaiškumais, iššūkiais, kylančiais dėl reguliavimo spragų.
„Kaip pavyzdžius galima paminėti ne retas situacijas kai nors formaliai teisės aktuose yra numatyti terminai, per kiek laiko NŽT turi pateikti apskaičiuotą atlyginimo dydį, praktikoje neretai minėtas procesas trunka ilgiau, ypač jeigu tarp statytojo ir NŽT kyla ginčų dėl metodikos taikymo kriterijų apskaičiuojant mokėtino atlyginimo dydį. Taip pat teisės aktai nereglamentuoja daug praktinių situacijų, kaip elgtis tokiose situacijose, kai pavyzdžiui atlyginimas yra sumokėtas, bet statybą leidžiantis dokumentas buvo neišduotas, kaip turėtų būti perskaičiuojamas atlyginimo dydis pakeitus statybos projekto sprendinius, dėl kurių keičiasi planuojami plotai ir panašiai“, – sakė E. Sadauskas.
Pasak jo, visa tai rodo, kad būtina tobulinti esamą reguliavimą, kuris atlieptų praktines situacijas.
„Kaip pavyzdį galima paminėti vieną paskutinių iniciatyvų Seime keisti Žemės įstatymą, tam, kad atlyginimo nereiktų mokėti daugiabučių namų gyventojams už galimybę statyti ir rekonstruoti esamų daugiabučių namų priklausinius – statyti / rekonstruoti nesudėtingus poilsio ar sporto paskirties inžineriniai statinius ir panašiai. Pagal dabar galiojantį reguliavimą toks mokestis būtų taikomas ir nepagrįstai išbrangina daugiabučių kiemų tvarkybos darbus“, – aiškino E. Sadauskas.
Įstatymo taikymas: mokestis ir perspektyvos
Seimas Žemės įstatymo pataisas priėmė 2021 metų lapkričio pabaigoje. Pagal jas, statant naujus ar rekonstruojant pastatus ir keičiant valstybinės žemės paskirtį tokiuose sklypuose, mokestis siektų ne daugiau kaip 75 proc. vidutinės sklypo rinkos vertės, vertinant masiniu būdu.
Proporcingai didėjant užstatymo plotui, kas 10 proc. didėtų ir mokestis už žemę: plotui padidėjus iki 10 proc., mokestis siektų 10 proc., padidėjus 11–20 proc., jis siektų 20 proc., o plotui viršijus 40 proc. mokestis siektų 50 proc. vidutinės valstybinės žemės sklypo ar jo dalies rinkos vertės.
Nurodoma, jog jeigu valstybinės žemės nuomininko pastatytų naujų ar rekonstruotų esamų statinių ar įrenginių bendras plotas ir naujai pastatytais, ir rekonstruotais statiniais ar įrenginiais užstatytas plotas viršija dydį, už kurį buvo sumokėtas nustatytas atlyginimas, nuomininkas privalo į valstybės ir savivaldybės, kurios teritorijoje yra žemės sklypas, biudžetus sumokėti trūkstamą atlyginimo sumą ir papildomai 50 proc. atlyginimo už galimybę statyti valstybinėje žemėje dydžio.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija iki pataisų priėmimo aiškino, jog patvirtinus naują apmokestinimą apie 50 kv. metrų ploto butas Vilniuje pabrangtų vidutiniškai 15–20 tūkst. eurų.
Aplinkos ministras Simonas Gentvilas tvirtino, kad pataisos yra žaliojo kurso dalis. Jis pabrėžė, kad be jų nebegalėtų plėstis pajūrio kurortai, nes ten nebėra privačios žemės, o tik valstybinė.
