Kokie pokyčiai laukia gyventojų būsto paskolų rinkoje?

Šiais metais ekspertai ir vartotojai nekantriai laukia, kaip būsto paskolų rinka reaguos į laukiančius esminius skolinimo pakeitimus.

2026 m. rugpjūčio 1 d. įsigalioja Atsakingojo skolinimo nuostatų (ASN) pakeitimai. Viešojoje erdvėje dažniausiai akcentuojamas pagrindinis pakeitimas, kad kredito gavėjams bus mažinamas pradinio įnašo reikalavimas iki 10 proc., tačiau pakeitimai yra platesni – naujais ASN pakeitimais pirkėjai skirstomi pagal statusą, patikslinami minimalaus pradinio įnašo reikalavimai ir suvienodinamas būsto įperkamumo vertinimas taikant palūkanų jautrumo testą.

Pagrindiniai atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai

Pakeitimai apima tiek švelninančias, tiek griežtinančias priemones: švelnesnis pradinio įnašo reikalavimas numatomas pirmojo būsto pirkėjams, o griežtesnis – antroms ir paskesnėms būsto paskoloms; kartu pertvarkomas DSTI ribojimas ir supaprastinamas DSTI išimties taikymas.

Pirmojo būsto pirkėjo statusas siejamas su pirmos būsto paskolos gavimu pirmam nuosavam gyvenamosios paskirties būstui – kredito sutarties sudarymo metu asmuo (ir jeigu yra, bendraskolis) neturi ir anksčiau nėra turėjęs nuosavybės teise priklausančio nuolat gyvenimui tinkamo nekilnojamojo turto. Vis dėlto jeigu minėtą nekilnojamąjį turtą kredito gavėjas turi, toks turtas, Lietuvos banko teigimu, turi būti fiziškai nusidėvėjęs daugiau kaip 60 proc. Tokiai pirkėjų grupei, kaip žinia, siūloma taikyti ne mažesnį kaip 10 proc. pradinio įnašo reikalavimą (vietoje šiuo metu galiojančio 15 proc.).

Jei su paskola perkamas ne pirmas būstas, tačiau tai yra pirmoji būsto paskola, numatoma palikti ne mažesnį kaip 15 proc. pradinio įnašo reikalavimą. Antrai ir paskesnei būsto paskolai numatomas ne mažesnis kaip 30 proc. pradinis įnašas. Kartu koreguojama šiuo metu galiojanti išimtis: vietoje paskolos likučio ir įkeisto turto vertės santykio pradinio įnašo mažinimo galimybė siejama su faktiškai grąžinta paskolos dalimi – išimtis taikoma tada, kai kiekvienos ankstesnės paskolos likusi grąžinti suma yra mažesnė nei 50 proc. pagal tą sutartį išmokėtos kredito sumos. Lietuvos bankas šiuo aspektu argumentuoja, kad ankstesnė išimtis suteikė lankstumo tiems asmenims, kurių turimos paskolos yra paimtos seniai ir yra beveik grąžintos, dėl sparčiai didėjusių būsto kainų daugumos jų turimų paskolų likutis tapo reikšmingai mažesnis už turto vertę. Dėl to vis daugiau asmenų atitinka minėtą išimtį ir gali imti antrą ar trečią paskolą su mažesniu pradiniu įnašu.

Atliktas svarbus ir vieno iš atsakingo skolinimo reikalavimų – vidutinės įmokos pagal skolinius įsipareigojimus ir pajamų santykio ribojimo (DSTI) – pakeitimas. Šiuo metu taikomas dvejopas DSTI ribojimas bus suvienodintas – paliekamas 50 proc. DSTI, skaičiuojant su 6 proc. palūkanų norma.

Atsižvelgiant į visa tai svarbu akcentuoti, kad nors ir ASN nustato minimalius reikalavimus, net ir atitinkant pirmojo būsto pirkėjo apibrėžimą, galutinis pradinio įnašo dydis konkrečiu atveju gali būti didesnis, nes paraiškos vertinamos individualiai.

Pakeitimų reikšmė praktikoje

ASN pakeitimai reikšmingi jaunesniems pirmojo būsto pirkėjams – pirkėjai, kuriems iki šiol kliūtis buvo būtent įnašo sukaupimas, turės didesnę galimybę banko pagalba finansuotis pirmąjį būstą. Antra vertus, tai nebus automatinis kredito suteikimas už 10 proc. pradinį įnašą – bankai vis tiek vertins pajamas, įsipareigojimus ir konkretaus turto riziką.

Pirmojo būsto pirkėjo statusas daugeliu atvejų turėtų būti patikrinamas paprastai – pagal registrų duomenis. Ribiniai atvejai galėtų prasidėti tada, kai asmuo turi turtą, tačiau siektų argumentuoti dėl netinkamumo objekte nuolat gyventi (minėtas didesnis nei 60 proc. turto nusidėvėjimas). Tokiose situacijose gali prireikti aiškiau pagrįsti faktinę turto būklę, nes nuo to priklauso, ar taikytinas 10 ar 15 proc. pradinis įnašas.

Antrų ir paskesnių paskolų segmente praktinė pasekmė paprasta: ankstesnė išimtis, paremta paskolos likučio ir turto vertės santykiu, nebeleis tikėtis 15 proc. pradinio įnašo vien dėl palankios turto vertės. Tai aktualu ne tik investuotojams, bet ir tiems, kurie keičia būstą ir naują finansavimą pradeda dar negrąžinę pusės ankstesnės paskolos dalies.

Kas laukia būsto rinkos 2026–2027 metais?

Atsižvelgiant į dabartinę šalies situaciją, Lietuvos būsto rinka artimiausiu metu gali susidurti su naujais iššūkiais ir pokyčiais. Pastaruoju metu būsto kainos šalyje nuosekliai kyla, o papildomą spaudimą rinkai gali sukelti planuojami pirmiau nurodyti pokyčiai finansavimo srityje, kurie sudarys palankesnes sąlygas gyventojams skolintis. Be to, neverta pamišti, kad gyventojams bus suteikta galimybė pasitraukti iš pensijų kaupimo sistemos ir panaudoti savo sukauptas lėšas. Atsižvelgiant į tai, tikėtina, kad išaugusi paklausa, palankesnis skolinimas bei gyventojų galimybė greitai gauti lėšų pasitraukiant iš pensijų kaupimo sistemos gali dar labiau paskatinti būsto kainų augimą Lietuvoje.