Pastarosiomis dienomis intensyviai ir plačiai aptarinėjamas nuo ateinančių metų įsigaliosiantis LR statybos įstatymo pakeitimas, įpareigosiantis statytojus ar kitus pardavėjus sudaryti patalpų, esančių gyvenamosios paskirties pastatuose (trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose), ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimo kitiems naudotojams sandorius tik įstatymo nustatyta tvarka užbaigus šių statinių (jų dalių) statybą. Diskusija garsi, tik išvada – nevienareikšmė. Įstatymo pakeitimo iniciatoriai deklaruoja siekį tokiu reguliavimu apsaugoti pirkėją nuo nesąžiningų vystytojų, tačiau ar tikrai valstybė taip gina pirkėjų interesus?
Konstatuojama, kad statinio ar jo dalies statyba užbaigiama tuomet, kai yra visiškai įgyvendinami visi to statinio ar jo dalies projekto sprendiniai. Šiandien galiojantis teisinis reguliavimas aktualiame kontekste numato minimalius reikalavimus vidaus apdailai daugiabučiuose: įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris; patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą, atitvarų paviršius parengti baigiamajam apdailos procesui (dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir pan.); patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailos, įrengti pagrindus grindų dangai; įrengti funkcionuojančias ir atitinkančias nustatytus reikalavimus inžinerines sistemas; užbaigti bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdailą; užbaigti socialinio būsto butų apdailą. Teisybės dėlei reikėtų paminėti, kad vystytojai ir po aptariamo įstatymo pakeitimo įsigaliojimo neturės pareigos daugiabučių projektuose numatyti daugiau, nei išvardinti minimalūs reikalavimai, tačiau ir visiškai aišku, kad išskirtinai vystytojui priskiriama minimalių apdailos darbų atlikimo pareiga pailgins projektų įgyvendinimą. Galimybės vykdyti pardavimus dar iki galo neužbaigus statybos procesų eliminavimas ir vėlesnis statybų užbaigimas neabejotinai turės įtakos gyvenamosios paskirties patalpų kainai, tuo tarpu pirkėjai nebeturės galimybės rinktis, kokiu būdu – savarankiškai ar bendradarbiaujant su vystytoju – užbaigti statybas.
Klausantis verdančių diskusijų girdimas įstatymo pakeitimo iniciatorių argumentas, kad, atsiradus vystytojo įsipareigojimui užbaigti statybas iki gyvenamųjų patalpų pardavimo, gyventojai bus apsaugoti nuo investicijų praradimo, kadangi notarines sutartis sudarys tik užbaigus statybos darbus. Ar patys įstatymo pakeitimo iniciatoriai galėtų pakomentuoti, kaip apribotas disponavimas nebaigtu statyti objektu apsaugos pirkėją nuo vystytojo nemokumo ir nesąžiningumo, jei teisė sudaryti preliminariąsias sutartis ir toliau bus įgyvendinama? Vargu. Labiausiai tikėtina, kad praktinių pokyčių statomo būsto pirkėjas nepajus, kadangi ir toliau, laukdamas išsirinkto būsto statybos pabaigos, pirkėjas sudarys su vystytoju preliminariąją būsto pirkimo–pardavimo sutartį, o užtikrindamas įsipareigojimą ateity nusipirkti būstą – preliminariosios sutarties pagrindu mokės dalį būsimo turto kainos ir, akivaizdu, prisiims riziką dėl sumokėtos kainos dalies praradimo vystytojo nemokumo atveju.
Dar daugiau – įstatymu nustatomas ribojimas iki statybos darbų pabaigos parduoti tik gyvenamosios paskirties patalpas ar patalpas daugiabučiuose, t. y. šis apribojimas nebus taikomas kitos paskirties patalpoms ar pastatams, nei nurodyta, tad tie vystytojai, kurie stato ir kaip butus pardavinėja kūrybines dirbtuves, viešbučius, svečių namus ar panašiai, apskritai nepajus jokių pasekmių dėl pasikeitusio reguliavimo.
Peršasi vienintelis apibendrinimas, kad norėta, kaip geriau, tačiau tikėtina, kad bus kaip visada – priimtas pakeitimas įneš į rinką daugiau sumaišties nei duos naudos, o pirkėjai mokės aukštesnę naujo būsto kainą, į kurią bus įskaičiuoti ir apdailos kaštai.
Parengė advokatų kontoros „Glimstedt“ vyresnioji teisininkė, advokatė
Daiva Čekanavičienė
